近年來，在政策環境、市場環境的大背景下，產業園區的發展甚囂塵上。產業園區的開發運作流程包括園區的規劃設計、施工建設與招商運營三大環節，其中運營是園區的關鍵環節，也是未來園區自身價值的后續體現。園區在運營層面不同的企業與運營團隊略有差異，但核心模塊基本上大同小異，具體主要包括以下幾個層面：

1、園區招商

園區招商是園區的基礎生命線，也是園區后續運營的起始與關鍵環節，如何推動園區的快速招商、實現企業入駐、資金回款以及拔高產業精準性，諸多園區各顯身手。在園區招商中，主要包含客戶的（1）拓展與洽談、簽約；（2）項目宣傳文案包裝、宣傳材料以及品牌性活動兩大方面。

2、園區服務

企業入駐后，企業服務是提升企業滿意度的重要舉措。企業服務核心包含三大方面：（1）物業管理：即基礎的物業服務，包括園區環境、安防、衛生、租金與物業費收繳等；（2）園區企業賦能服務：包括企業的裝修、家具采買、耗材、綠植、飲用水、人才、政策、市場、金融等服務，減少企業在非主營業務的精力消耗的同時為企業自身的發展提供更多支持；（3）員工服務：圍繞園區提供良好的服務，包括娛樂性活動（跑步、交友等）、賦能提升活動（培訓、讀書會等）、人才政策服務等。為企業員工營造良好的辦公與生活、休閑娛樂的環境，提升企業員工穩定性。服務無邊界，不同的園區在服務項上大體相似，更多的是在落地執行上。

3、智慧化建設

園區智慧化建設是未來園區發展大趨勢，特別是新建園區。雖然目前智慧化建設整體上還是以樓宇智能化為主，且國內智慧化建設以部分環節智慧化為主。未來在園區智慧化方面，除了樓宇自身的智慧管理外，園區的服務管理智慧化（園區企業服務層面智慧化）、招商業務智慧化（包括精準招商、拓客、招商管控、服務管控）等也有不少企業在探索。智慧化建設要趁早，在園區規劃設計階段可以植入，在施工階段做好接口預留，樓宇建設后期的改造無論是從復雜程度還是成本都是比較高的。

4、股權投資

產業園區的開發與運營的營收目前主要還是通過空間銷售和租金以及較少的服務營收為主，利潤來源比較傳統，而且很難享受企業自身發展的紅利，不少企業開始探索股權投資。成立投資基金、以投促招、用空間換股權等也有不少園區在探索和嘗試。像張江高科等很早就開展股權投資業務，目前股權投資也成為了張江高科的重要利潤來源。當然，目前股權投資在園區領域還處于發展的早期階段，相信未來會有更多的產業園參與進來。

在園區運營上，以上述幾個模塊為重要運營內容。事實上，運營無邊界，國內園區在運營上真正做的比較好的也是鳳毛麟角，園區智慧化與股權投資更是在發展的早期階段。未來，園區深度運營一定是發展的趨勢，運營內容相似，如何推動業務落地實則是運營的關鍵。