總則

為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《海南經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條市住房和城鄉建設行政部門是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的管理、監督和指導。
居（村）民委員會、區管理委員會、鎮人民、公安、工商、執法、物價、消防和專業經營性單位應當協助市住房和城鄉建設行政部門對物業管理活動進行管理、監督和指導，調解物業管理服務糾紛。

第三條本市實行市、區（鎮）兩級物業管理聯席會議制度。
市級物業管理聯席會議由協調城建工作的副秘書長擔任，成員由區管理委員會或鎮人民、相關部門等各方組成。
區（鎮）級物業管理聯席會議由區（鎮）行政負責人擔任，成員由區管理委員會或鎮人民、居（村）民委員會、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主、相關部門和相關專業經營單位等各方組成。相關部門指住建、規劃、國土環境資源、綜合行政執法、工商、公安、消防、物價、園林環衛、衛生、等部門。相關專業經營單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政、電信等企業。區（鎮）級物業管理聯席會議不能解決的問題提交市級物業管理聯席會議解決。市級物業管理聯席會議由負責組織召集，區（鎮）物業管理聯席會議由區管理委員會或鎮人民負責組織召集。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：
（一）業主委員會不依法履行職責的問題；
（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；
（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；
（四）提前終止物業服務合同的問題；
（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；
（六）無物業服務資質或者無營業執照的企業非法從事物業服務的問題；
（七）與物業服務區域相關的市政道路、環境衛生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎服務設施問題；
（八）治安、計生等重要的社會管理問題；
（九）需要協調解決的其他物業管理重大問題。

第二章業主、業主大會和業主委員會

第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權的人，認定為業主。
業主享有下列權利：
（一）參加業主大會會議、發表意見、行使表決權;

（二）推選業主，選舉業主委員會委員，同時享有被選舉權;

（三）監督業主委員會的工作;

（四）提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議;

（五）提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

（六）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同;

（八）監督專項維修資金的管理和使用;

（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權;
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主可以委托代理人行使業主的權利。業主委托代理人行使權利時，應當出具委托書，并附業主本人房產證和身份證明的復印件。

第五條業主應當履行下列義務：
（一）遵守業主大會議事規則和管理規約;

（二）執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

（三）配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動;

（四）按照物業服務合同的約定，按時全額交納物業及相關費用;

（五）維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;

（六）按照規定交存或者續交專項維修資金;

（七）配合當地和社區做好治安、人口管理、計生以及精神文明建設等工作;

（八）遵守公共秩序，維護三亞城市形象;
（九）法律、法規規定的其他義務。

第六條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

第七條業主將物業租賃給他人時必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關規定辦理租賃登記備案手續，并告知物業服務企業。
承租人在入住時必須在物業服務企業辦理登記手續，向物業服務企業提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復印件。
業主出租房屋或長期空置房屋應向業主委員會和物業服務企業留下真實有效的聯系方式，當聯系方式發生變化時應及時告知業主委員會或物業服務企業。

第八條符合條件的物業管理區域開業主大會，成立業主委員會。
市住房和城鄉建設行政部門、區管理委員會、鎮人民和居（村）委員會負責組織并指導成立業主大會會議籌備組。
籌備組可由業主五至七名、社區居（村）民委員會和建設單位各一名組成，社區居（村）民委員會為業主大會籌備組組長。

第九條籌備組應當在成立后60天內完成下列籌備工作，并于業主大會會議召開15日前在物業管理區域內的位置向業主公告：
（一）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

（二）確認業主身份和業主人數以及業主大會會議上的投票權數;

（三）確定業主委員會成員候選人產生辦法和名單，并公示征詢意見;

（四）草擬管理規約、業主大會議事規則;
（五）確定業主產生的條件、方式和人數，組織推選業主;

（六）依法擬定業主大會會議表決規則，制定業主委員會選舉辦法;

（七）籌備工作的經費預算;
（八）做好召開業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的各項內容，應當在業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告。
建設單位與前期物業服務企業應積極協助籌備組開展工作，提供業主大會會議場地和業主聯系方式等相關資料?；I備組對業主相關資料負有保密義務。

第十條開發項目為產權式酒店的，應在產權式酒店營業前召開首屆業主大會，討論通過包租返利、物業服務費標準等事項，并選舉業主委員會。

第十一條 業主大會會議（除）由業主委員會按照業主大會議事規則組織召集。以下情況業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）全體業主20%以上提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
市住房和城鄉建設行政部門、區管理委員會、鎮人民、公安派出所、居（村）民委員會應邀列席業主大會會議或業主大會臨時會議。

第十二條 當選的業主委員會主任、副主任應當至少有一人長期在三亞工作或生活。業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市住房和城鄉建設行政部門和所在地區管理委員會或鎮人民同時備案：
（一）業主委員會成員名單及相關資料；
（二）召開業主大會會議的有關原始資料；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主大會決議的其他事項。
前款所列備案事項發生變化的，業主委員會應當在30日內辦理備案變更手續。

第十三條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）草擬管理規約和業主大會議事規則的修訂草案；
（三）業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督業主和物業使用人遵守法律法規和管理規約；
（六）協助行政職能部門、區管理委員會、鎮人民和居（村）民委員會做好社會治安、社會穩定、人口與計劃生育等社會事務工作；
（七）業主依法向有關部門反映業主的合理訴求；
（八）法律、法規和業主大會賦予的其他職責。
業主委員會換屆時，原業主委員會應當在十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會。
業主委員會委員職務終止時，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第十四條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第十五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，不得做出有損物業服務企業和業主利益的事情。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市住房和城鄉建設行政部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；業主大會或者業主委員會作出的決定，侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求市住房和城鄉建設行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。