園區運營這個事情在行業內得到的認可和重視。這跟行業物理載體整體結構性過剩，地方訴求提高和整個園區行業往縱深方向思考和發展有很大關系。那什么是園區運營？

園區運營：就是建立起產業和產品之間全生命周期的關系。讓產業捆綁在你的園區產品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對產業的黏性，也是對客戶的黏性。唯有稀缺的，才叫運營。園區能夠給客戶提供別人給不了的東西就是稀缺，園區運營就可能具備成功的基礎。

運營的精髓，是能夠化拓展產業客戶直接的賺錢空間，能夠和化的整合產業服務資源，尤其是的結合區域稟賦和自身資源去做效的配置。

送個快遞，刷個餐卡，跑個注冊，做個APP，隨便一個中介就可以做得比你好，那這就是不是園區運營，頂多算是基礎配套服務，可以算進物業費，或者算進增值服務。運營的價值，可不是用這個來衡量和估價的。

做的好的產業運營就是為產業的轉移、落地、孵化、成長、發展、壯大、退出提供全生命周期的價值服務體系，包括產業規劃、產業引導、產業孵化、產業承載、產業服務、產業金融、產業投資、產業運營、產業人才等環節，切實創造和提升產業價值和自身經營價值。

全生命周期，那就是運營必須前置，要早于物業載體建造，在選址、研發、規劃、定位甚至頂層設計階段就必須介入，而絕不是一個后期配套服務部門。如果一個運營者在后期介入，木已成舟，發現產品和產業是完全割裂開的，那這個運營也就無從談起了。

而好的園區運營者，則必須具備以下這五個方面的能力：

1、足夠的重資產實踐，并且有足夠的重資產資源和空間;

2、必要的產業要素資源，包括、金融、數據、人才等;

3、具有跨界的信息技術認知能力、高效的資源解構重構能力;

4、構建標準化的體系，擁有體系輸出和管控能力;

5、投資、開發、運營能夠真正實現具有控制力的分而不離，高效操盤。

那么在經濟新常態下，產業園區的運營趨勢將會如何發展？怎樣才能讓園區突出重圍，搶占先機？

一、明確產業定位，定向招商

產業定位要跟當地的產業基礎、資源稟賦契合，不能盲目跟隨潮流，必須符合自身發展方向，定向招商。目光要放長遠點，不要為了短期利益而隨意變化，反而會因小失大。

園區招商重要是其實產業鏈招商，建立起產業生態和供應鏈，并通過老客戶的上下游產業鏈拓展來挖掘、延伸和拓展業務。

二、實行市場化運營的運作模式

早期政企合一的優勢很明顯，資源比較多，能夠很快的出效果。但想要長期可持續發展的話，就不能夠只算賬，不顧經濟賬，終政企一定要分開。產業地產可以在的引導下運營，但內部運作一定要市場化。

雖然市場化運營的運作模式在初期會面臨不少難題，但不少實例告訴我們，只要堅持下來， 市場化團隊的活力將極大提升開發運營的效率，促進園區的持續健康發展。

三、資源配置優化，適當留白

每個園區都有其空間局限性，所以要注重資源配置的集約化。針對不同規模的企業，不斷調整園區運營過程中配置，要有資源儲備的提前量。在園區發展過程中，不斷和客戶溝通了解其需求和發展趨勢，預估客戶未來幾年發展趨勢，預留優化資源配置的時間與空間，適當的留白，為其擴大產能預留空間。

四、既要講情懷，又要算清賬

搞園區的人真的需要情懷，但是只講情懷不算賬也不行。產業園區對地方經濟發展有責任，為和地方經濟培育和集聚高科技產業，解決就業和稅收，這也是園區重要的存在價值。

跟企業的關系也一樣，園區運營商跟客戶是共生的關系，為產業和企業做好服務，搭建好平臺和環境氛圍，形成產業生態圈，通過良好的商業模式讓運營者和客戶形成共贏。

五、做好與客戶的“轉換閥”和“潤滑劑”

產業園區需要與、客戶同時打交道，必須清楚企業的訴求，也清楚的底在哪里。園區作為"政策翻譯器"，可以為企業爭取優惠政策和補貼;同時也可以讓在跟企業打交道的環節上更省心。這就是扮演一種"轉換閥"和"潤滑劑"的作用，是園區運營里很重要的一個內容。

六、學習國外成功案例，但不能盲目照搬

國外有很多產業園區的成功案例，值得我們去探討學習。針對園區怎么運營管理、市場化處事方式、一站式服務和"重商親商"的服務理念，這些絕不是停留在口號上，而是從全心全意幫助入園企業對接政策，解決每一個細小問題的過程中體現。

但是學習外國企業不能是刻舟求劍式的盲目照搬，適合別人的不一定適合自己，一定要結合區域的市場經濟以及自身的產業基礎等情況，合理地借鑒學習。

產業園區的開發是一個長期的過程，而且期間不是一帆風順的，中間有很多曲折，因為整個園區開發、運營、服務的系統太復雜。但是，產業園區建設的目標和方向要堅定不動搖，要堅信不忘初心，方得始終。